À Bruxelles, le parc immobilier est relativement peu dynamique. Chaque année, environ 2.500 permis sont délivrés, soit une croissance inférieure à 1%, et 14.000 transactions sont effectués.

Bruxelles ne dispose pas d’une périphérie offrant une réserve foncière importante : le parc doit donc se développer dans une région aux frontières finies où les espaces disponibles sont de plus en plus rares. À moins d’opter pour une densification massive et verticale – au détriment d’autres fonctions il semble difficile d’imaginer une augmentation rapide et significative de l’offre de à Bruxelles De plus, construire à tout prix sans tenir compte de la question de l’abordabilité, ne permettra pas de répondre efficacement à la crise du logement qui sévit actuellement. Pour rappel, à Bruxelles, ce sont dans les segments bas du marché immobilier que la tension locative est la plus forte. Dans une région où plus de 60% de la population est locataire[1], trouver un logement abordable, de qualité et répondant à ses besoins relève du parcours du combattant.

Selon l’économiste Jacques Friggit, spécialiste du marché immobilier, une hausse de 1% de l’offre de logements dans une ville (en plus de la croissance annuelle habituelle) ferait baisser les prix de 1 à 2%. Ces ordres de grandeur semblent similaires pour différents pays de l’OCDE. Cette hausse de 1% doit donc s’ajouter à la croissance moyenne du marché.

À Bruxelles, cela impliquerait la construction de 6.000 nouveaux logements supplémentaires par an (au-delà des quelque 2.500 permis déjà octroyés) pour observer une diminution des loyers de seulement 1% à 2% sur le marché[2]. Un scénario irréaliste au vu de l’inertie du secteur de la construction et du manque de terrains disponibles.

De plus, une telle accélération risquerait de raréfier encore les dernières parcelles constructibles, renchérissant leur valeur et in fine, le coût des projets. Les loyers des logements produits s’en trouveraient mécaniquement tirés vers le haut [3]. Le problème du logement ne peut donc pas être réduit à une simple question quantitative. Un parc en croissance ne répondra pas aux besoins des ménages si les logements produits ne sont pas accessibles financièrement ou adaptés à leurs besoins.

La construction de nouveaux logements, bien que nécessaire, ne peut donc, à elle seule résoudre la crise. Elle est coûteuse, prend du temps et se heurte à la fois à des contraintes budgétaires régionales importantes et à une raréfaction des terrains disponibles. Face à ces limites structurelles, il apparaît essentiel de compléter la politique du logement par des mécanismes législatifs et fiscaux capables d’encadrer et de freiner l’explosion des loyers. Ce travail s’inscrit dans la perspective suivante ; proposer et étudier une solution concrète combinant faisabilité immédiate et coût maîtrisé, afin de répondre à la crise du logement et de renforcer le droit au logement à Bruxelles.